“好房子”已成为房地产的主线。从立面到精装，到户型到园林，无一不在朝着品质的方向进化。与此同时，随着房企的战略越来越一致，仅从房子本身已经很难拉开差距了。当然，也不是没办法。就商品房而言，明源君认为，品质的提升可以分为两个维度：深度和广度。所谓深度，就是深入挖掘房子本身的痛点和不足，针对性地做提升。广度就是在房子的基础上，横向扩展关联空间的功能及使用场景，真正实现从建造房子到营造生活方式的蜕变。事实上，住建部提出的“四好建设”，就是将这个涵义囊括在内。“四好建设”是指建设好房子、好小区、好社区、好城区。这四个层次，是层层递进的关系，从单个居住单元，到楼栋组团，再到外延到小区周边，最后扩散到整个片区。做单个楼盘，对房企来说早就轻车熟路。此前我们也分享过许多做好房子、好小区的案例，今天就来谈谈，建造好社区、好城区，头部房企都有哪些代表性做法。

01好社区的关键，是构建有温度的生活圈

住建部提出的“四好”体系中，将“安全健康、设施完善、管理有序” 作为好社区核心目标。从落地的角度，房企通常从以下2个关键角度切入。

第一好社区，首先是完整社区。
所谓完整，指的是民生配套完善，让居民在家门口就能满足基本的生活需求。更直观的理解，就是构建完整的15分钟生活圈，也就是在舒适的步行范围内，配齐托育、社区、文体场馆、商超、公园等等，提升社区生活便利度与幸福感。其中，全龄友好设计，尤其“一老一小”配套是核心。在这几年的项目打造上，都特别重视在社区公共空间为全龄群体提供充分的、适配的空间及设施。如，设置分龄健身区。集中社区绿地、口袋公园、分龄儿童游乐场地、老年健身区、邻里共享会客厅、露天活动广场；串联步行绿道，保障人均公共绿地达标，适配亲子、老年、青年休闲需求。适幼化方面，许多房企已形成一套成熟做法。如，将儿童乐园IP化、标准化。如，华润置地以“小松鼠”为营地IP主角，结合自然景观打造“达尔文营地”，通过松鼠种子、松果滑梯、绳网攀爬等自然场景设计，将IP形象与自然教育、自然探索场景结合，将儿童乐园打造成寓教于乐的亲子自然学堂适老化设计在近年来备受关注，相关的产品设计也很多，例如，平滑社区内外部高差，方便轮椅无障碍通行。规划五感疗愈花园、棋牌休闲平台等，增进老年人身心健康和生活乐趣。再者，建设社区嵌入式养老服务设施。随着老龄化来临，许多城市已明确要求新建住宅项目需配置长者食堂、居家养老服务中心等适老化配套，为老年人提供助餐、助浴、健康监测等居家养老服务。总体而言，完整社区的核心在于社区内外部设施及功能之间的互补与协同，共同构建一个步行可达的"15分钟生活圈"，让居民在自家楼下就能满足基本生活需求。

第二 好社区，也是有温度的社区。
过去住宅项目重视硬件，也就是物理空间的配套。而现在更强调社区氛围，打造有温度的社区。首先，泛会所提前运营，点燃社区烟火气。以前的社区会所，都是交付后才开始运营，而现在，很多项目都将会所运营前置到营销阶段。例如，一些会所提前引入咖啡店、书吧等业态，同时将泳池、运动场馆等提前向业主和准业主开放，为项目聚拢人气的同时，也让邻里间有了提前认识，打造熟人社会。再者，通过社群运营，增进邻里温度。通过构建业主社群，如运 动社群、亲子社群、花艺茶艺社群等等，让业主参与社区治理，并在丰富的社区活动增强邻里互动。这也是近年来房企重要的发力点，包括华润置地、招商蛇口等，都将社群做得风生水起。如华润置地打造的润BA业主篮球赛、润比邻业主春晚等社群活动，都吸引了全国业主的积极业主参与，在行业内外形成不小的影响力。这些活动，都是通过“企业搭台，业主唱戏”的形式进行共创，业主从从"被服务者"转变为"社区共建者"，在高频互动中，业主之间建立了深厚友谊，而社区也成了大家共同的情感寄托的载体，而不仅仅是单纯的居住空间。人与人之间，又回到了以前熟人社会之间相互关怀的亲密状态。

02好社区，要求打通城区从规划到运营全流程
如果说"好房子"解决的是单体建筑的居住品质，"好小区"解决的是居住组团的配套完善，"好社区"解决的是15分钟生活圈的服务覆盖，"好城区"则是进一步扩展到整个城市功能片区，从“好房子”到“好城区”对应的是空间价值到城市价值的升维。住建部"好城区"的定义包含四大核心维度：功能完善、设施健全、生态修复、文脉传承。对房企而言，建设好城区，意味着房企的角色将发生变化。传统概念下，开发商就是拿地，盖房，卖房；而房企如果要参与好城区建设，就要从城市规划阶段就介入，且不仅要参与项目建设，还要涉足后期的运营和服务，成为城市开发运营的深度参与者。这对房企来说，无疑提出了更高的要求。而且这个门槛之高，注定许多房企无缘参与。从目前来看，大型国央企建设好城区方面优势明显，部分企业已积累了不少的成熟经验和成功案例。比如华润置地，从最早的“南山模式”起步，构建了“规划先行、一体开发、分期建设、统一运营”的片区统筹模式。此后，华润置地在全国多地复制了这一模式，也因此形成了一个杀手锏。随着地产进入存量阶段，这种片区统筹模式优势愈发凸显。以华润置地在东莞滨海湾新区的片区统筹为例，华润置地2018年便签约入驻，在片区内持续投入。逐步兑现交通、生态、教育、商业、居住等配套，建成约7.5公里黄金海岸线、苗涌/沙涌生态长廊、文体公园、未来学校等，将昔日滩涂变为广东省首批"美丽海湾"。此外，还打造了约10万㎡万象滨海购物村，引入200+品牌、近80家首店。随着配套兑现，滨海湾片区的价值被激活，此时顺势推出住宅项目，热销也就成了水到渠成的事。
此外，大型TOD项目，往往承担起了重塑片区面貌的作用，也是落地好城区建设的一种模式。以保利·光合TOD为例，项目是一座近百万方大城，融合了住宅、商业、办公、公寓、文化、教育、生态等多重业态。项目依托抬板设计形成的高差空间，创造出约20万方的巨量生态空间；抬板之下嵌入了约4600㎡商业街区和约5000㎡社区配套，涵盖社区食堂、网红菜场等民生业态。在步行可至的范围内，居民的居住、消费、社交、休闲等各类需求基本可以一站式满足。再如，广州地铁地产的TOD项目，除了像常规的TOD一样，打造立体生活圈外，还依托TOD与轨道交通站场一体化规划的优势，为业主打造地铁归家通道，连接社区的地下大堂和地铁站厅，方便业主高效舒适出行。"好城区"建设，本质上已超越单个项目的开发逻辑，上升到了城市治理与片区统筹的维度。这既是当前房地产开发的最高形态，也是行业从"房子建造"向"城市运营"转型的终极追求。

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