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重庆楼市进入改善时代,是改善地段还是产品?
发布时间:2021-09-29 08:50:50  来源:帝房网  阅读量:442

       几乎每一座大城市的楼市发展,都遵循着这样一个规律:当刚性需求被满足到一定程度,购房者的关注重点和新房供应重心便开始往改善方向偏转。

       重庆也不例外。

       伴随着10余年的经济快速发展,再加上近两年因疫情而引起的人们对居住环境的深刻思考,重庆楼市的新房供应段与市场喜好都正在发生着一些翻天覆地的巨变。

       对此,我们可以清晰地观察到一些变化规律:

       首先,是各类型产品占比格局的变化。

数据来源:铭腾机构


       2016年的重庆楼市,依旧是是刚需为王的年代,高层产品占据了住宅三大细分类型的绝大多数。

       而到了2020年,高层产品的比重已经下降到了65%,洋房产品的比重则提升到了30%,是5年前的3倍。

       今年上半年,洋房产品的比重更是来到了38%,再次大幅度提升。

       其次,是购房预算总价分布的变化。

数据来源:铭腾机构


       以2016年为起点开始观察,重庆的成交总价主力区间段就一直在逐渐向高总价过渡。

       2016年,总价100万以下的产品占比87%,还占绝大多数的比重。

       而到了2021年上半年,整个主城区100万以下的产品比重就只剩18%了。

       100-150万的产品,从16年8%的比重,涨到了21上半年的43%。

       150-200万的产品,也从16年3%的比重,涨到了21年上半年的22%。

       这其中,当然也包含了房价上涨的因素,但更多的却是购房者的选择逐渐转向改善的结果。

       再次,则是土地供应端容积率的变化。

       市场的嗅觉是敏锐的,土地市场亦是如此。

       我们可以观察到,最近5年半的时间周期里,重庆土地供应的容积率呈不断下降的趋势。


       2016年,容积率在2.0以上的土地还占比所有出让土地的69%。

       而到了2021上半年,容积率在2.0以上的土地就已经下降到了所有出让土地的25%了。

       早在2018年,重庆市政府就公布了《重庆市城市规划管理技术规定》的文件,要求以后的住宅容积率上限由3.5下降至2.5。

       我们可以将其视为官方表态将持续降容的明确信号。

       而为什么要持续降容呢?


       说白了,就是为了适应市场的新需要。

       显然,重庆也和众多同级别大城市一样,在经历时间充分的刚需时代后,越来越多的购房者也开始将注意力转向了改善住宅,希望过上品质更好、环境更好、层次更高的改善生活。


       那么,当重庆楼市正以大家肉眼可见的速度跑入改善时代的大变局中。

       类大平层VS洋房,谁是真正改善范儿?

       谁才是正宗的改善范儿?狭路相逢优者胜,双方PK,比的是“三大标准”,像《九层妖塔》遇上《寻龙诀》。
       来看看正宗改善范儿需要的三大标准:
       ①楼层数。洋房:8层及以下,私密性强,9层以上的“洋房”,那是小高层了;类大平层:往往是10余层,私密性稍弱,高的甚至20、30层。

       ②结构。洋房:板式结构;类大平层:可能是板式,但很多点式一梯4户、或者6户的产品!这就……
       ③外延空间。洋房:讲究院、错、退、露,几乎都有大的露台,更亲近自然;类大平层:阳台,只是阳台的尺度大小,视野开阔。

       与类大平层相比,洋房更在乎的是:更少的住户(一栋楼不超过16户)、更高的得房率、更好的赏天赏地(大露台)。

       双方本身品类之间的对比,洋房更符合正宗的改善范儿。洋房正在不动声色的红。


       改善产品的提速,也让重庆主城的板块有了更明显的分化,如近几年兴起的礼嘉、中央公园、蔡家、悦来等板块,并且程度不断加深,改善基因根深蒂固。 

       从板块销售盘点来看,110㎡以上产品销售套数热度图显示,北区与南区分属两大改善阵营。细化到板块来说,李家沱、茶园板块占领南区的头号位置,作为“黑马”的北区,礼嘉和蔡家板块的销量最高,而二者之间礼嘉板块更处于各改善区域的中心,成为北区热度的集中点。

重庆各板块110㎡以上产品销售套数热度图


       目前,在重庆房地产市场中,洋房、别墅类产品依然是中产人群的置业首选。
       其中,从自住需求层面看,这类人群也更看重房企品牌、楼盘品质,以及居家环境的体验感。简单来说,各家房企TOP级产品系更加受他们的喜爱。
       随着重庆中产人群数量的增加,洋房、别墅的成交量也在逐渐增长。克而瑞重庆机构数据显示,上半年,重庆洋房卖了约4.41万套,别墅卖了5247套。其中,洋房成交量同比增长约175%。
       小高层+洋房的改善产品到今天已经贡献了整个主城区超六成的成交量,重庆楼市的半壁江山已经被改善产品“抢”下来了。



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